■都市时报记者任蓓蓓

7月16日，发改委相关人士透露，铁道部正逐步退出城际铁路建设，全国城际铁路的建设在由地方政府主导后，将鼓励地方政府以“城际铁路+物业开发”模式来吸引包括民营资本在内的企业参与或控股城际铁路建设，解决城际铁路的融资难问题。

目前，国内城际铁路的物业开发还处于起步阶段，广州是实行地铁物业模式中做的最好的，郑州的城际铁路也有民间资本的参与，江西在实行“以地养路”的模式……

昆明目前也有到楚雄、玉溪、安宁温泉、富民、禄劝、武定等多条城际铁路在规划或建设。地铁物业开发运作模式被嫁接到城际铁路上的话，无论是对铁路建设本身还是沿线的房地产开发都会产生深远影响。关于这一问题，本期楼市茶坊采访了昆明地产界的专家。本次特约专家有云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪、瑞丰和地产顾问有限公司董事长邓毅敏、昆明高屋地产顾问机构总经理胡先均。

都市时报：据各位了解，昆明的城际铁路建设有可能会嫁接地铁物业开发运作模式吗？采用地铁物业开发运作模式后将对昆明城际铁路建设产生什么样的影响？

张洪：城际铁路与地铁是有区别的，地铁在城市内部，地铁和物业结合在站点处，沿线的楼盘收益更明显。

此外，因为城际铁路周边能开发土地少，是否能吸引开发商不好说，站台附近的物业开发商投入是有可能的，以与地铁枢纽结合在一起的方式，开发企业是愿意投入的。换句话说，城际铁路本身沿线的开发商一般不会愿意合作，但沿线的站点物业开发可以授权给开发商，还是会有开发商愿意合作的。

邓毅敏：有一定可能性，但地铁与城际铁路的区别还是很大的，城际跌路是城市间点与点的联系，对周边房价的带动很有限，站点开发在土地这块的价格存在很大问题。站点经济在于带动人流，促成不同城市间生活方式的同化，更多的是一种与区域经济的结合，城际铁路推进的是城市化进程，单对房地产而言，影响是非常有限的。这种有限包括三个方面：对周边土地价值作用有限；对周边区域开发影响有限；对周边住宅价格的带动有限，可能商业会有一定影响，但作用也非常有限。

胡先均：可以嫁接，但不一定有市场。城际铁路是城市间的一种连线，发车次数这类问题都是不好说的。相比而言，地铁对房地产开发的意义更大一些。而且昆明地铁也有相关的业务和房地产企业联系。之前有说，依据城际铁路的发车次数，并以收取车票费用来盈利，以买票方式投资。这对开发商而言风险是比较大的。

都市时报：既然城际铁路嫁接地铁物业开发运作模式，那么通常会进行什么类型的物业开发？应在哪些路段节点进行高强度开发？

张洪：城际铁路沿线没有物业，只有站台。站台和站点的形式是不同，站台周边的房地占项目相对要少的多。香港有与地产业结合的很好的城际铁路，从红堪延伸可以和广州连接起来。将城际铁路建设嫁接地铁物业开发运作模式不是不可以，关键问题是在于城际铁路和地铁的差别，对昆明而言，城际铁路周边能开发的地相对要少。

邓毅敏：拿曲靖为例，昆明到曲靖城际铁路的开通是城市交通一体化的发展，对经济的带动和推动可见一斑，城际铁路的建设更多的是对地州经济的一种带动，更利于地州发展。尤其对于旅游城市而言，特别是像大理、丽江等地，这种影响更明显。对旅游地产项目而言，是好事。

胡先均：以昆曲铁路为例，对于城际铁路从门口过的旅游地产项目而言，是有一定刺激作用的。但站点附近项目的开发难度大，因为地点一般比较偏僻，想吸引开发商比较难。从开发商的角度而言，这样做风险很大，投资高，收益难保证。除非大的开发商在城际铁路站点周边大规模的圈地。但又有问题，城际铁路旁20米之内的土地是不能用来开发的，20米之外的土地，有，一般是农民的土地，征地难也是一个问题。

都市时报：“城际铁路建设+物业开发”模式，会存在哪些方面的问题？

张洪：倒是没有大的问题，“城际铁路+物业开发”模式来吸引包括民营资本在内的企业参与或控股城际铁路建设，在这方面香港是做的比较成功的，主要是通过站台物业来引入。这一点非常值得借鉴。

胡先均：去年研究过这个问题，我觉得没有必要。之前有说要从广福路附近开通城际铁路，但谁投资？这是个问题，怎么收回？这个问题很难。你说靠卖票收回，这个又涉及到车次等问题。城际列车有很多种，投资与收益的平衡问题很难解决。

邓毅敏：城际铁路更多的是促进双城人口的流动，对生活方式造成一定的影响。尽管香港等地的城际铁路建设模式比较成功，但并不适合所有的城市。也就是说，城市化进程一定要发展到某种程度才好发展这一模式。另一方面，也要看到城市间房价的差别，在高房价的区域这一模式或许更适合。

都市时报：各位对昆明城际铁路建设有什么建言？

张洪：昆明城际铁路的建设早有规划，其目的就是加强中心城市之间的联系，促进滇中经济圈一体化发展，这是好事。希望城际铁路能够好的加强城市间人与经济的流通，并希望城际铁路能加快建设，以促进滇中经济圈一体化的发展。

胡先均：就我而言，是不太赞成修建城际铁路的，原因就在于昆明的经济发展程度没有达到相应的水平。如果在经济发展不到一定程度时，就去发展城际铁路，其便利性甚至不如自驾车。

其他专家观点

“城际铁路地方政府申报，铁道部审批后就可以开工，在解决资金问题上大家是各显神通。”

——中国工程院院士王梦恕

“铁路建设带来土地升值，土地升值支持铁路建设，形成良性循环。”

——发改委综合运输研究所运输经济与技术研究室主任李连成

“我国目前大部分车站的功能比较单一，开发密度太低，即使车站附近有一些地下商场也是小规模的开发，车站及其附近的上层空间，沿线土地可以用于工业开发；而日本车站附近开发的密度非常高，有车站城市的概念，就是车站具有城市的功能。若推行物业开发的模式，土地是否可以划拨，土地出让的招拍挂又归谁负责，另外，按照国土部门的规定，交通用地不能用于商业用地。”

——北京交通大学经济管理学院教授赵坚

“铁道部放开城际铁路以后，城际铁路所面临的并不是简单的建设问题，其建成以后的运营、价格和管理也将面临挑战。”

——国家发改委综合运输研究所研究员罗仁坚

本报记者侯雪莲：在家电圈中谈起 “三国演义”，会首先想到青岛海尔、海信、 澳柯玛多年“同处一座城市，却老死不相 往来”的局面。如今，轮到顺德来改写剧本 了。$$ 国庆前夕，一直独自在微波炉领域称 王称霸的格兰仕出手阔绰，号称20亿进 军空调、冰箱制冷业，矛头直指刚刚注资 2亿进军微波炉、并把目标盯上前三甲的 美的（美的空调位居国内前三名）。在此之 前，两者在微波炉促销上屡现口舌之争。 10月 12日，中国最大的专业制冷企 业──科龙集团在京宣布：“首期携2亿 元，全面进军小家电领域，包括燃气灶具、 吸油烟机、电热水器、电磁炉、电风扇等五 大系列。”靠电风扇起家的美的业务中也 囊括上述几项，并已成为全球电风扇最大 的生产企业。$$ 同样的地理位置，享受着差不多相同 的上游供货资源及销售渠道，谁也不会指 望着三者之间会有什么联合，我们关注的 是他们将如何“各显神通”。$$ 专业化真的“山穷水尽”？$$ 以往坚持“在熟悉的领域里做大、做 强”的格兰仕与科龙，一直是家电企业中 走专业化道路的寂寞高手，他们的转型似 乎标志着家电专业化经营在国内几近尽 头。探其原因，转型无非都是“利”字当头。$$ 从中报上分析，科龙今年主营的冰 箱、空调业绩都有大幅滑坡，在经历了今 年的空调价格大战后，更多的黑色家电企 业进入空调市场，明年空调市场的竞争将 更加激烈，搞不好也会出现像彩电业那样 利润捉襟见肘的局面。因此，寻找新的利 润增长点，成为大多数家电企业突围的必 经之路。$$ 科龙方面否认了“转型是为了缓解压 力”的猜测，而将其定位于一次战略上的 调整。新任总裁徐铁峰认为，“科龙成功地 实施了全面的组织转型之后，确定了集团 新的经营战略──即在今后较长的一段 时期，科龙集团将以家电制造业为主，稳 步拓展相关多元化的高新技术产业。”$$ 科龙集团副总裁、小家电有限公司董 事长层云波更进一步表示，科龙集团不仅 要继续保持在制冷行业的领导地位，更要 在五年的时间内把科龙小家电公司发展 成为中国最大的小家电生产制造基地。公 司今后将向小家电领域继续加大资金投 入，三年内投资额预计会超过8亿元。屈 云波预计，未来五年国内将会有总计上千 亿的小家电市场，而且小家电市场的竞争 强度远远低于大家电市场。$$ 虽然不乏大家电企业进军微波炉血 本无归的先例，但美的今年以格兰仕为目 标、大踏步地向微波炉渗透，的确令格兰 仕平添几分不安，毕竟，战火已经烧到了 家门口！有分析认为，假如美的如果真的 成为格兰仕的对手，格兰仕的日子绝对 不会好过。因为美的有10个产品，具有 多点进攻的优势：美的甚至可以集中9 个产品的利润来打格兰仕的微波炉，直 到把对手打倒。因此，产品单一就成了格 兰仕的心病。$$ 更主要的原因是，目前微波炉在国 内城市的市场份额已趋近饱和，更巨大 的农村市场，据专家估计还有5～8年的 成熟期。这意味着，占国内市场份额七 成、国际市场份额超过三成的格兰仕在 微波炉业内的发展撞到了天花板。在接 下来漫长的5～8年里，格兰仕如不培育 新的经济增长点，在下一回合的竞争中， 有可能被别人甩到马后。$$ 格兰仕旁涉的产业，既不能与主业 跨得距离太远，利润也不能太低。冰箱和 空调纳入了格兰仕的视野。$$ 多元化一定“柳暗花明”？$$ 今年以来，整个家电行业正处在一 个混沌的调整期，在一波又一波广告战、 价格战、技术战之后，还能令许多大家电 企业引以为傲的就只有“品牌价值”了。 因此，实现品牌价值最大化，成为企业多 元拓展的最直接的动力。$$ 屈云波认为由于科龙集团拥有“科 龙”、“容声”两个驰名商标，品牌价值近 60亿元，使用“科龙”品牌做小家电在小 家电行业无疑具有巨大的品牌拉力。除此 之外，利用五年时间发展成为中国小家电 行业排头兵的信心还主要源于以下三方 面：一是科龙集团在小家电产业上以超过 所有竞争对手的强度进行资金投入，具有 雄厚的资金实力。目前公司的财务状况非 常好，资产负债率仅20％多，同时公司还 有十多亿的银行存款以及28个亿的授信 额度。二是科龙小家电有限公司将充分利 用科龙集团在分销网络、人才、技术上的 巨大优势，向科龙小家电公司重点倾斜， 以保证其高速成长。三是公司坚持中高档 的产品路线，坚持在技术创新上引领小家 电行业的潮流，同时在管理创新上追求卓 越。$$ “在营销资源方面，小家电公司得到 了集团的大力支持，与空调、冰箱市场资 源共享，整合办公，整合物流配送，统一售 后服务，以便迅速介入市场，打开局面。” 科龙小家电有限公司总经理王妍女士如 是说。$$ 格兰仕方面在强调自己进军制冷业 并非“一时冲动”时，也列举了其在品牌、 资金及网络上的优势。$$ 据格兰仕集团副总裁俞尧昌介绍，在 品牌方面，格兰仕通过微波炉市场的“八 年抗战”，已造就了101亿元的品牌价值， 垄断了国内 70％、全球 35％的市场份额； 在网络方面，格兰仕在国内的销售网络已 渗透到市县级，在海外与80多个国家和 地区的销售商有合作；在资金方面，格兰 仕争取到了世界两大基金组织和香港一 大银行的支持；在技术方面，格兰仕现已 与欧、美、日等国一批原生产空调和冰箱 的厂家达成合作意向，低价收购他们现有 的生产线、装备和技术；在供应链上，格兰 仕将采取大规模的国际采购方式，引进质 量最好、性能价比最高的专业化元器件组 织生产，格兰仕将自己定位于大生产、大 配套、大流通产业链中的一个全球化专业 的“生产车间”，主要职责就是向海内外 市场供应质优价廉的产品。$$ 以往没有资格上市、如今根本不想上 市，并且一向以钢性价格著称的格兰仕， 认为自己比那些上市公司更具备玩“价格 游戏”的资本：因为他不必像那些上市公 司一样时时地注重过程、对股民负责，而 是可以不惜血本地去赢得最后的胜利。$$ 三赢？三输？$$ 虽然有“一山难容两虎”的古训在先， 但记者对顺德“三国”的崛起并不悲观。这 首先应该得益于顺德市政府为企业创造 的比较宽松的、公平的竞争环境。在一个 完全市场化的环境下，充分的竞争绝对是 一件好事。其次，在一个追逐“眼球”的时 代，三大强手捆绑在一起，喜也罢、悲也 罢，其影响力远比任何一家企业都大。美 的今年在微波炉上的作为就是一个明证。 光这两点就集中了天时与人和，再加上珠 江三角洲的地利，保证供货商和经销商会 趋之若鹜，厂家坐在家里就可以“砍价” 了。其实，青岛的“三国”也不错。