目前，全国各地旧城 改造及商业开发如火如 荼，房地产开发企业如雨 后春笋般遍地开花，这些 新兴的房地产企业在城市 建设及棚户区改造当中发 挥了重要作用。然而，据国 家税务部门统计的数据显示，房地产类企业的 纳税遵从度普遍较低，从去年国家税务总局公 布的税收违法案件中，房地产企业违法案件就 占了20%石以上。有鉴于此，笔者现将近几年来 根据工作实践总结出来的房地产企业偷逃税 手段及招数公布于众，希望能引起有关部门尤 其是税务部门的重视。$$ 招数一：“以房换地”，双方均未纳税$$ 以房换地是房地产开发企业取得土地使 用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业 以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价， 换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其 前期投入少，对企业资金需求压力不大，而被 房地产开发企业普遍采用。从表面来看，房地 产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换 过程中均未进行货币结算，也不通过会计账簿 核算，房地产开发企业又依实际收取的“预收 账款”为计税依据缴纳营业税，故此种方式因 其隐蔽性极强而容易形成偷逃税现象。$$ 实际上，在房屋与土地互换过程中，房地 产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权 为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动 产的行为；土地所有人以转让土地使用权为 代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让 土地使用权的行为。因此，应当按照《营业税 暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核 定双方各自的营业额，对房地产开发企业依 “销售不动产”税目征税，对原土地所有人依 “转让无形资产”税目征税，如原土地所有人 将分得的房屋售出，则应对其销售收入再按 “销售不动产”税目征收营业税。$$ 招数二：“拆一还一”，回迁户未依成本价计税$$ 房地产开发企业对老城区或旧有居民点 进行开发时，对原有住户普遍采用以建成后新 房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在 “拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或 优惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补 价”）取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳 的购房款，房地产开发企业仍能依预收账款计 提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接 交易视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。$$ 根据营业税政策中旧城改造涉税问题的 有关条款，对“拆一还一”等面积的部分，应由 当地税务机关按同类住宅房屋的实际成本核 定征收营业税。故此，税务机关应在全面掌握 原住户“拆一还一”面积的同时，据实际成本 核定征收营业税。$$ 招数三：“以收抵支”或收入在往来科目 归集，长期挂帐，偷逃税款$$ 有的房地产开发企业采用售房收入记入 “应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账 款”科目核算，长期挂账不结转收入或直接通 过“应付账款”拨付工程款以收抵支，从而达 到偷税的目的。$$ 对此，税务机关应结合销售不动产发票、 售房合同，掌握其销售总收入，严查“预收账 款”及往来科目，检查其售房收入是否全部归 集入“预收账款”结转收入，如有差额看其归 向，发现其挂账往来不记收入或以收抵支，依 征管法严肃处理。$$ 招数四：“虚开发票”，虚减计税依据，实 现“双偷”$$ 房地产开发企业依销售不动产发票开具 金额确定售房收入缴纳营业税，购房者以销 售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方 可办理《房崖所有权证》，可见销售不动产发 票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故 双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷 逃税款，实现“双赢”，对税务机关来讲可谓 “双偷”。对此，除应加强与房产、房管部门沟 通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证 依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房 价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使 房地产开发企业严格依据发票管理办法如 实、及时开具发票，缴纳税款。$$ 招数五：“收入实拉不转”，直接抵减应付 工程款，偷逃税款$$ 房地产开发企业因施工方延误工期等原 因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开 发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励 收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接 抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企 业所得税。$$ 对此，税务机关应细查原始凭证，结合工 程施工预、决算，检查其往来科目，调增应纳 税所得额，计征企业所得税。$$ 招数六：“费用不实分配”虚减应纳税所 得额，偷逃所得税$$ 房地产开发企业年终不把所有的成本、 费用在完工产品和在产品之间分配，合理结 转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已 完工产品成本，人为减少了会计利润，偷逃企 业所得税。对此，税务机关应按权责发生制和 配比原则把全部成本、费用在完工产品和在 产品之间分配，从而确定应结转成本，不应在 当年度完工产品结转的成本，全部调增应纳 税所得额，计征企业所得税。$$ 招数七：“费用计提未付”影响当年度应 纳税所得额，偷逃所得税$$ 预提费用、预计负债是企业实际并未发生 而根据会计谨慎性原则预计提取记入当期成 本、费用的未支付款项，符合会计准则。但因是 计提当期预期数，提取金额与以后应支付金额 容易存在较大差异，从企业角度讲。当期有会 计利润，多提预提费用、预计负债，形成亏损； 当期亏损，则不提或少提，从而达到人为操纵 会计利润，少交或不交企业所得税的目的。$$ 税务机关应根据企业所得税的有关规 定，对于上年度提取的预提费用、预计负债如 在企业所得税汇算清缴之前实际支付的，允 许记入上年度成本、费用；对于未支付部分则 调增应纳税所得额，计征企业所得税。$$ 招数八：“擅自削减税基”，代收、代垫款 项不并入营业额，偷逃税款$$ 房地产开发企业在收取购房款的同时， 依据与有关方面的协议，代收燃气、水、电开 口费等代收、代垫款项，对于收取的这部分款 项，企业通常通过“其他 应付欺”、“应付账款”等 往来科目核算，未并入 营业额，计算应纳营业 税金。$$ 根据《营业税暂行 条例实施细则》第十四 条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营 业税。企业因收取此部分款项实为代收，甚至前 期已支付，售房时再收取。税法要求对此部分款 项并枚营业额计征营业税，企业对此抵触情绪 极大，税务机关应在依条例规定依法足额计征 税款的同时，耐心、细致地做好企业工作，宣传 税法，堵漏增收。$$ 招数九：“无效票据入账”，冲减成本，偷逃税款$$ 房地产开发企业在按工程进度拨付工程款 时，有时未按规定要求施工方开具建筑业发票入 账；购进小额零散用品不严格依据财务制度索要 正式票据而仅以收据甚至白条等无效票据作为原 始凭证记入成本、费用。从会计核算角度讲，白条 不属法定有效的原始凭证，不能入账；从税法角度 讲，白条入账也属不予列支的成本项目。对此税务 机关在查阅原始凭证时，发现有白条入账情况的， 应一律调增应纳税所得额，计征企业所得税。$$ 招数十：“违规订立合同”，转移纳税人，逃 避纳税义务$$ 房地产开发企业有时因各种因素制约或出 于各种目的和考虑，在与出资方或土地出让方 签订合同时，常常列有“一切税费均由X方缴 纳”或“一切税费向X方所在地主管税务机关 缴纳”等条款，从而达到转移法定纳税人或更改 纳税机关、级次的目的。$$ 根据《合同法》的有关规定：“违反法律，行政法 规的强制性规定”属无效合同，无效合同不具有法 律约束力。显然，在合同条款中规定“税费由X方 缴纳或在何地缴纳”的条款，违反税收法律的规定， 虽然最终负税人有可能改变，但法定纳税义务人应 根据税法有关规定确认，承担纳税责任，履行纳税 义务，依规定向主管税务机关缴纳各项税款。