改革开放以来，我国住房制度商品化改 革的进程不断深化，许多城市形成了大小不 等的居住小区，并建立了以小区为基础的专 业化物业管理体系，但是，由于法律制度的 滞后，加上传统的房屋管理模式的影响，物 业管理纠纷不断发生，在一定程度上影响了 住房制度商品化改革的发展。$$ 一、物业管理大有作为。$$ 物业管理的理论基础是建筑物区分所有 下的业主自治管理。所谓建筑物区分所有， 指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上 区分为由各个所有人独自使用的专用部 分和由多个所有人共同使用的共用部 分，每一所有人享有的对专有部分的专 有权与对共用部分的共有权的结合。人 们一般把这种建筑物及其附属物称为物 业，而这些拥有专有部分和共有部分的 所有权人则被称为业主。由于存在专有 部分与共有部分的结合，就存在对专有 部分和对共有部分以及整个物业的维护、 管理和利用问题。而这种管理行为日趋复杂 化和专业化，于是出现了专业化的物业管理 企业接受物业产权人、使用人的委托，对物 业进行维护和管理。$$ 二、严格执行物业合同。$$ 长期以来物业管理合同无法体现业主的 意志，房地产开发项目竣工后，由于出售率 或入住率等原因业主委员会没有成立，此时 需要实施物业管理的，只能由房地产开发商 与物业管理企业签订物业管理合同，此时的 物业管理合同一般被称为前期物业管理合 同。$$ 由于房地产开发商可以决定前期物业管 理合同权的归属，房地产开发商往往和他所 设的子公司或类似的关联公司签订合同，业 主对此无法表达意见。另外，前期物业管理 合同应该是一般物业管理合同签订之前所采 取的一种过渡性质的合同行为，前期物业管 理合同的期限应该较短，在物业管理区域成 立的业主委员会签订新的物业管理合同时就 应该终止。$$ 要改变这种现状必须规范物业管理合同 与物业合同的签订，要充分保障业主的权 利。由于前期物业管理由开发商选择物业管 理企业，在此阶段，房地产开发商在物业管 理中承担着非常重要的职责。因此，政府必 须对房地产开发商在物业管理中所承担的责 任做出明确、具体的规定并加以严格管理， 物业管理的进一步完善才有保障，否则难免 出现开发商损害业主的事情发生。首先，有 关部门应制定相关的格式合同，供前期物业 管理合同使用，物业管理费收费标准报有关 部门审查批准后实行；其次，明确规定前期 物业管理合同只能在业主大会前成立，业主 大会对前期物业管理进行评定后决定是否续 聘前期物业管理企业，禁止物业管理企业的 强制性管理。$$ 业主大会召开后，业主委员会要根据业 主大会的授权，与业主大会选聘的物业管理 企业签订合同，只要经过合格的程序签订， 就应该有效，业主不能擅自否定。业主对管 理合同不满的。应该通过业主大会决定是否 撤销。每次委托期满后，业主委员会应根据 业主大会的意见和物业管理企业的业绩，决 定续聘还是另选其他的物业管理企业，并签 订新的物业管理委托合同。$$ 三、加强立法，转变意识，实现物业自 治管理$$ 虽然我国已经制定一些物业管理规章 条例，但是仍然存在一些漏洞，同时业 主与物业管理企业的意识转变滞后于物 业管理立法，因此，有必要加强物业立 法，完善相关制度，加强业主主人意识 和物业管理企业的服务意识，真正实现物 业管理的“他人管理”向“自主管理”的转 变，以减少物业管理纠纷的发生。