山不转水转大盘如何玩得转

【类型】报纸

【作者】 詹幸

【地址】 地址1

【版次】

【入库时间】2015.01.09

【全文】

$T“造城”运动方兴未艾，你方唱罢我登场，地产资本与日俱增，“巨人”称雄楼市……，然而，大即是好吗？“大象”背后的故事是 怎样的？大盘投资的价值何在？──$E$$ 所谓大盘，一般是指总占地面积 超过1000亩、总建筑面积超过100万 平方米的大规模开发项目。大盘在九 十年代初起源于广东，逐渐由华南地 区蔓延到整个中国的房地产市场。如 今，北京市场上也呈现出各个大盘厉 兵秣马竞相陈铺的局面，规模超百万 的项目从早几年的世纪城、东方太阳 城、庄胜城、山水文园，到新崛起的万 象新天、世纪星城、万年花城、远洋山 水等，已经逾20家，总开发面积达5 千万平方米左右。大盘若一艘艘“航 母”在地产市场的海洋中游弋，在京城 兴起了新一轮的“造城”运动，当然也 创造了不少经典的传世之作。$$ 应该看到，大盘的崛起，是房地产 业不断发展、不断壮大、不断成熟的表 现，不仅对房地产市场形成了有力的 冲击，而且加剧了竞争。如果把普通的 地产项目开发比作游击战的话，那么， 大盘开发则是大兵团对垒的持久战， 持久战也罢，冲击也罢，竞争也罢，归 根结底还是拼的开发商的资本实力。 如果抽掉资金这个核心支柱，操纵大 盘这场“持久战”的开发商，也就成了 没有枪炮武装的队伍了。$$ 就全国的总趋势来看，大盘运作 的“造城运动”方兴未艾，致使地产资 本迅速膨胀。那么，大盘投资究竟是喜 是忧？其前景如何？如何玩转大盘？这 是许多大盘大军的将领们普遍关注的 问题，下面，我们不妨从大盘投资的经 济价值和社会价值两个方面进行一下 分析，或许能够释疑解惑。$$ 大盘时代：$$ 强者的姿态$$ ──改变市场竞争格局$$ “大盘”开发模式是地产经济发 展到一定阶段的必然产物，是国内城 市化与房地产业发展的阶段性产品。 就像战争一样，当军队力量相对单薄 时，只好采取“打一枪换一个地方”的 战略战术，或者集中优势兵力以少胜 多，取得局部胜利。但是，当发展到一 定局势时，还是要通过大兵团、大决 战来定乾坤。$$ 当前，北京的大盘表现出以下市 场特征：$$ 1．整体水平呈后来居上趋势。大盘 运作已经从初步积累阶段发展到了复 合地产阶段，大多是企业从圈地、设计、 施工、营销、管理等实施一条龙包干方 针；在开发组织结构上，不少项目是由 几个企业或者是地产企业与金融、政府 强强联袂合作开发，其实力是一般中小 盘项目望尘莫及的。北京继世纪城之后 相继出现了众多大盘，形成了一个热 潮，市场供应规模达1300万平方米以 上，占市场供应总量的近20％。$$ 2．开发重心向郊区游离，并且形成 了东南西北四大板快，大部分项目主 要分布在四环之外。符合北京城市总 体规划的发展方向，并且有足够的空 间来塑造卫星城市式的特色建筑群 体，避开了市中心激烈竞争的锋芒。$$ 3．营销手段向多样化拓展。大盘开 发周期长和可持续性的优势，在营销 上不仅可以为市场提供更多的供应 量，而且还有条件将现房和准现房展 示在消费者面前，这要比期房销售更 容易取得较高的信誉度。大盘开发从 价格上适于低开高走，与市内高价待 沽的商品房相比有较强的竞争力。$$ 鉴于以上三个特征，无论从开发 理念、开发模式、开发规模、产品品质 以及市场占有率来看，大盘都具有不 可替代的优势。在目前的兴起阶段大 盘已经对市场形成了围合之势，并且 对郊区的零散别墅等项目构成了强大 的冲击力，从一定程度上改变了市场 竞争格局。$$ 什么是市场？市场是消费者对商 品的认可度和选择构成的经济载体。 失去了消费者，也就不存在市场了。所 以我们不妨再从消费者的角度来分析 现阶段大盘的优势。$$ 1．功能齐全。因为是大规模地造 城，所以在建筑风格、建筑品质、户型设 计等方面会出现多元化的档次，能够满 足不同消费者的需求，所以也就容易接 纳不同阶层、不同生活情趣、不同经济 水平的消费者，大规模的楼盘开发必定 带来大量不同层次的客群体。$$ 2．配套完善。从规模上看，目前的 一些大盘已经超过了“小区”的范围， 已属于“居住区”的范围。由于有规模， 大盘的配套设施一般较为完善。诸如 学校、医院、大型会所、商业中心等一 应俱全。综合业态的社区规划布局，也 可以满足消费者的多样化需求，使消 费者在远离市中心的生活空间里还能 够体味到繁华与便捷的城市情结。$$ 3．居住环境较好。大盘一般位于城 市边沿或远郊，空气质量较好，再加上 发展商对项目进行统一规划，充分考虑 绿化和活动空间，使整体环境提高一个 档次，顺应了人们崇尚绿色生态居住空 间的潮流。$$ 4．由于拆迁难度相对较小，而开发 规模较大，可以使开发、经营、管理、服 务、推广成本相对降低，为消费者真正 提供了优越性价比和全新的郊区化生 活方式。$$ 大盘地产项目无论是从类型、功 能、配套和环境上，还是从价格上，都给 消费者较大的选择空间。有实力的开发 商进入大盘市场，带来的不仅是雄厚的 资本财富，更多的是中小开发商闻所未 闻的新思路、新产品、新模式。随着大盘 项目的不断扩张，对目前国内的房地产 市场的竞争格局必然带来冲击，而且对 平衡房价、城市扩张及经济重心的转移 分散和提高行业竞争门槛等诸多方面 有着举足轻重的推动作用。$$ 大盘开发：$$ 看上去很美$$ ──长线运作将与升值潜力成正比$$ 大盘项目的开发周期一般在七、 八年左右以至更长的时间。诚然，开发 周期越长，投入的资金越多，不可预见 的市场风险就越大。这只是相对而言， 任何事物都有两面性。大盘在投入大、 周期长的运作中，也蕴涵着自身特有 的优势，这种优势无疑是可以转化成 为升值潜力和利润空间的。$$ 首先，大盘开发是与城市布局的 步调相一致的。以北京为例，随着城市 经济规模的膨胀，城市中心区的压力 愈来愈大，政府急需把城市中心过剩 的人口和产业迁移到城市近郊或远郊 区。而大盘开发一般都位于城市郊区， 帮助政府调整了城市功能布局。同时， 大盘一般要在项目中做好学校、超市 等基本配套设施，这种市场行为在一 定程度上分担了政府的市政功能，就 容易得到政府的支持，甚至可以与政 府合作，共同完成大盘项目。例如通州 的世纪星城，就是与通州区政府密切 合作下顺利开发的，在政策上以及许 多具体问题上，都可以得到政府的支 持，这不仅减少了开发风险和难度，而 且会加快地域经济发展的速度。从长 远的观点看，开发难度的相对减小与 地域经济的发展，对开发商的回报也 不可估量的。$$ 其次大盘有足够的空间予以调 整。在长达数年的开发进程中，可以根 据市场的变化、客户的需求，对项目的 规划设计有足够的时间予以调整。这 种进退灵活、调整余地大的优势会使 产品越做越精，与市场保持了一致，实 际上就是开辟了更大的升值空间。而 小盘则不然，一旦定位错误则全盘皆 死，往往留下不可弥补的遗憾。$$ 第三是滚动开发、连续回笼，可以 盘活资金、避免盲目投入。大盘虽然呈 规模生产形势，但却是分期开发，需要 的资金总量大，可每期的投放量却与中 小盘不相上下，所以资金可以陆续注 入、滚动发展。另外，大盘在总规划指导 下的每一个周期之间，又是相互联系、 承前启后的，每一个铜板的投入都有很 强的计划性和实用性，这与小盘打一枪 换一个地方、一次次谋划资金的投入产 出的开发形式相比，又大大减少了风 险，确保资金合理有效的使用，这也是 增大利润空间的重要因素。$$ 大盘运作：$$ 想说爱你不容易$$ ──因地制宜与量力而行是 投资关键$$ 实力尚不足的企业很难啃动大盘 这根硬骨头，目前，京城大盘市场基本 上还是由几家大腕企业操纵的。但是， 未来的大盘市场很可能被众多中小企 业组成的联合舰队占据一定的份额，并 且在大盘的考验中迅速成长壮大。这是 因为很多大盘项目已经不再是小区的 概念，而是属于卫城性质的综合业态， 是普通住宅、公寓、酒店、写字楼、商务 等建筑设施，按照合理的比例组合在一 起的“独立王国”。$$ 大规模的楼盘容易在市场上和 消费者中间树立产品知名度，运作得 当，公司的品牌形象随之而立。这一 特性构成了大盘独具魅力的品牌类 型，为众多开发商所青睐。志在持续 发展、累积企业品牌的开发商，怎经 得起这种步步攀高阶梯的诱惑而不 跃跃欲试呢？$$ 但是，加盟大盘行列，决不能只看 到其有利的一面，还要充分估计其不 利因素，做到因地制宜、量力而行。$$ 首先要考虑盟友战略目标的一致 和利益的统一。俗话说，道不同不相为 谋，大盘联合舰队的组合亦应是有更多 的共同点为好。因为这种合作不是短期 行为，而是长达几年、十几年，甚至会连 续合作几个大盘项目，组合后的开发团 体，应该是从资金到智慧整合后达到质 的升华，形成“共鸣性”能量。只有这样， 在漫长的开发周期里，在市场瞬息万变 的风雨中，才能做到同舟共济、协同作 战，保持好产品本身的连贯性，保证项 目的可持续发展。$$ 其次是要结合地域经济状况和环 境条件，来决定大盘项目的规模和类 型。多样性的产品必定带来广泛的客 群，客群定位是影响项目的风格定位、 价格定位、户型定位的先决条件。那么 在战役之前，首先要对战场的地形地貌 做到胸有成竹，在这块地盘上适合什么 样的人群生活，它的先天条件是否能够 让客户在这里生根、开花、结果。只有在 准确把握自然环境与定位客群之间的 内在有机联系之后，才能使大盘的开发 立于不败之地，才能保证资金的合理投 入与产出。另外，国家土地政策的调整 以及土地资源的日益紧张，也使大盘的 膨胀规模受到了限制，有钱不一定能够 拿到土地，所以更应该珍惜规划每一寸 土地资源，让每块土地的价值发挥到极 致，达到最佳使用效果。$$ 第三是要妥善解决管理问题。大 盘的整体开发，不但要注意完善社区 的整体配套，更应该参与到整个地区 大环境建设当中去，要积极配合政府 进行城市的建设。许多大盘动辄上千 亩，容纳人口甚至超过10万以上，这 已经相当于中小城镇的规模了。由于 是长期分段开发，开发商又不能迅速 撤退，必须在相当长的时段内承担类 似政府一样的管理功能，例如邮局、 学校、商场、银行、运动场所等营业设 施外的管理，户籍管理、计划生育、交 通乃至污水处理、垃圾收集等诸多问 题，都是令经济技术型的开发商头疼 的事情，但这又是不可回避、必须妥 善解决的实际问题。所以，在投资六 盘之前，要先自我衡量一下有没有这 个“金刚钻”，然后再定度是否揽这个 “细瓷器活”。$$ 第四就是资金保障问题，这也是 最为关键的问题。大盘对开发商资金 实力的考验胜过对产品和价格的考 验，在中国，可能没有几家开发商是完 全不依靠银行贷款来完成项目开发 的。但现在银行已经开始紧缩对地产 的金融支持，鉴于此，大盘必须走多元 化的融资渠道，这就意味着在资金上 不仅要承受更大的压力，而且相应增 加了风险程度。开发商必须具有相当 强的免疫能力、资本运作驾御能力和 抗风险能力。所以，并不是所有的开发 商都能够轻易涉足大盘的。$$ 大盘毕竟还是大盘，正因为投资 大、难度大，不可预见性大，才具有开 发价值大的诱惑力，所以在开发过程 中不能墨守成规地沿袭传统模式，需 要企业在开发理念、开发策略、设计、 规划、技术、价格、销售策略等方面承 受严峻的考验并不断有所创新。一句 话，就是要在实力和胆略同时具备的 条件下才敢于登上大盘开发的航母， 才能够在高标准、高投入产出的大海 中游刃有余。同时，我们每一位手里运 筹帷幄大盘的开发商，一定要担负起 历史的重任，毕竟可供我们开发的土 地不多了，毕竟住宅是与我们长久共 存的特殊产品，在我们手握“大象”生 杀权的同时，要仔细思考一下更长远 的事清，处理好长期收益与短期利益， 更主要的是城市的和谐发展需要我们 共同的社会责任感，为我们的城市留 下价值更为恒久的作品。