租赁市场未来房产业的关键

【类型】报纸

【作者】 南方

【地址】 地址1

【版次】

【入库时间】2015.01.09

【全文】

正处复苏中的内地房地产业，现时面 临的问题仍相当多，如何搞活楼市、启动楼 市，当然要处理许多新问题。对此，业界现 时的意见纷纭，各持己见。笔者认为，从现 时内地楼市的复苏步伐来看，有一个环节 仍相当薄弱，也受到市场的忽视，那就是租 赁市场。实践表明，在当前市场消费力求完 全恢复，物业的销售市场未充分活跃的情 况下，搞活租赁市场，不失为促旺和复苏房 地产市场的一大法宝。$$ 租赁楼宇成第二大房源$$ 据有关资料显示，现时中国内地城镇 居民的人均居住面积，已达9．6平方米，人 均住宅使用面积，为18．8平方米。也就是 说，理论上已能够做到人均一间房。但是， 现实生活中，现时仍有10％－30％的居民 没有做到“居者有其屋”。与此同时，全国已 空置的商品房，则已超过8000万平方米， 再加上私租公房等，相信全国闲置的房屋， 总面积会近亿平方米。$$ 面对出现“有人没房住，有屋没人住” 的住房结构性问题，内地地产界人士普遍 认为，要彻底解决必须走出旧有的老框框， 眼睛不能老盯着市场对住宅的购买力，而 必须着眼于楼市结构的多元化。现时内地 城镇的户籍制度已经很宽松，投资城镇房 地产业的发展商，不能仅看着当地的居住 人口，而忽视了庞大的流动人口的需求。再 加上未来年轻一族成家结婚的庞大数目 （全国城镇每年约150万对年轻人结婚）， 故未来国内城 镇租赁市场 的需求 会非常大，令租赁在楼市中的地位也将日 趋突出。$$ 目前，国内城镇的常住人口租住家庭 约900万户，如果算上暂住人口的数目，总 数将超过4000万户。以现时租住户数目最 多的三个城市北京、上海、广州市计，租赁 户所占的比例分别占了19．7％、25．6％及 21．9％，租用房屋成了城市居民住房的第 二大房源。显示表明尽管实施了公房改革 和商品楼促销，但城镇的租房家庭仍占了 相当高的比例。$$ 出租面积方面，上海市现时的出租楼 宇面积已超过500万平方米，平均每月的 租赁交易额，已近1000亿人民币，实际租 层人员超过150万人。而北京的出租楼宇 面积更高达900万平方米，租居人员相信 超过200万人。内地地产界人士惊呼，日趋 激增的城镇租赁人口及房屋面积，将成为 左右房地产市场的新动力，值得引起政府 及投资者高度重视，其未来走势将成为楼 宇水平的重要指标。$$ 租赁市场前景剖析$$ 国内未来的租赁市场有多大，是现在 不少地产业投资者颇关注的问题。笔者试 从流动人口数目、无力购楼者、外来机构三 个市场来分析内地租赁市场的前景如何。 首先看流动人口变化。流动人口由于居住 欠稳定性，带有临时性质，历来是一个地区 租赁市场的主要客源。现时由于人才流动 性大，大量农村人口入城，以及各类企业环 境的变化，令城镇成为流动人口最集中的 地方。据不完全统计，全国的城市总人口约 四亿，流动人口估计占1／5左右，达8000 万，形成对租房的巨大需求。如北京市现时 有流动人口约300万；上海的流动人 口约400万人，广州 的流动人口也超过100万。现时这些流动 人口多以暂住形式居留或工作，居住环境 相对较差，且与业主间的租赁极少到政府 部门去办理登记手续。一般相信，未来随着 城镇流动人口的不断增加，将对租赁市场 起到极大的刺激作用。$$ 其次，是城镇无力购房者数目庞大。有 关数据显示，现时的经济环境下，城镇劳动 人口中会有相当的一部分人买不起住宅。 即使银行方面给予优惠按揭也仍力不从 心。一项调查指出中国内地的城镇居民扣 除日用消费性支出后，剩余的可支配收入 能全部用于偿还消费贷款者，20％的家庭 只能承受5万元以下的消费贷款，另有 30％的家庭由于收入偏低，根本不具备贷 款消费能力。这就表明，内地未来肯定还有 相当数量的家庭无法自行置业，而必须依 靠租赁及其他方式维持家居生活，包括新 婚夫妻、新就业青年人、低收入的企业员工 等。一般相信，随着内地适龄就业人口的不 断增加，以及下岗、就业不足情况的严峻， 今后将有相当多人要靠租用住宅维持家庭 生活，令租赁市场十分广阔。$$ 此外，由于未来内地市场的不断开放， 尤其是加入世贸后，外来财团、机构、企业 的驻华人员数目不断增多，对城镇租赁楼 宇的需求也会大幅增加（且是高档住宅和 商业写字楼）。可以预期，未来租赁物业在 内地楼市中的地位将会越来越突出，值得 投资发展的商家重视。$$ 未来租赁市场的走势$$ 以往内地租赁市场之所以不活跃，主 要原因是大部分公职人员都住在廉租公房 中，公房的租金未能代表租赁市场的实际 水平。但自1999年全面完成公房改善后， 内地在取消福利分配房的同 时，大幅提高了公房的租金水 平，令其逐渐同楼市的 租金水平靠近。$$ 2000年4月份起，国家建设部宣布把 原来每平方米租金1．3元上调3．1元，升幅 为1．3倍。而一般相信，这个升幅只属过渡 性价格，今、明两年内租金水平还要提高， 使公房租金基本反映租赁市场的水平。$$ 按照内地房建当局的设想，今后公房 的租金水平，应原则上占一个双职工平均 家庭总收入一成半的水平。但由于各地民 众收入水平差距相当大，公房租金提价也 面对市民的负担能力问题。如收入水平较 高的深圳市，当局准备把公房租金提至7 元／m~2的水平，但在内地一些城镇，现时 3．1元／m~2的水平已很吃力，令租房人士负 担不了。$$ 然而，按照国际惯例，商品房租金水平 大致应相当于同类房价的1％。按现时内地 大多数城市商品房价为1000－2000元／m~2 的价格水平来看，未来的商品房租金水平， 应该达每平方米10至20元才行，表明内地 租金水平尚有很大的调升空间。一般相信， 随着民众收入水平的提高和租赁政策的规 范化，租赁楼市未来几年会不断攀升，带动 整体楼市逐步向好。另一方面，北京市等有 关城市还考虑推出住房“三级市场使用权 交易政策”。“住房三级市场”与传统的“二 级市场”不同，它是以租赁市场为主的交易 方式，具体包括：使用权的直接转让；允许 承租的公房转租及差价换房合法化三个方 面，其中“使用权直接转让”是出售该物业 的产业，仅是出售该物业的永久租赁权，即 可用较低的费用，保证租赁户的长久利 益。