“买卖不破租赁”也有相应限制

【类型】报纸

【地址】 地址1

【版次】第04版（都市4-13）

【入库时间】2015.05.12

【全文】

黄某、陈某系夫妻,某小区403房的产权在其夫妻关系存续期间登记在黄某名下。2005年6月1日,黄某、陈某与甲公司签订一份《房屋租赁合同》,将该房出租给甲公司,租赁期限自2005年6月1日至2010年6月1日,租金总额为5万元。合同签订当日,黄某、陈某收取了甲公司5万元的租金。但黄某始终未将房屋交付给甲公司使用。2006年3月,黄某将此房卖给洪某,4月16日洪某办理了房屋产权证,随后装修入住。2008年2月,甲公司诉至法院,请求判令黄某、陈某、洪某腾空房屋交其使用。法院驳回甲公司的诉讼请求。法院认为,“买卖不破租赁”原则的适用须具备三个条件:其一,原房屋租赁合同仍然有效；其二,租赁物已交付于承租人；其三,出租人将租赁物所有权让与第三人。 本案承租人在签订租赁合同后较长时间内从未关心租赁物的实际状况,相反买受人在房产交付后即更名过户,为善意合理使用,并且装修入住。因此应该保护新所有权人之合法权益,以免出现买受人在不知情的情形下被迫接受不公平、不合理的租赁合同局面,故据此驳回承租人之诉求。(尚德连)